Заощадив, значить заробив або чим небезпечний договір дарування нерухомості?

34Відомо, що при продажу об’єкта нерухомого майна крім плати за послуги нотаріуса додатково підлягають сплаті податок, а також держмито (1%) і платіж до Пенсійного фонду (1%). Враховуючи той факт, що відсоток береться від оціночної вартості об’єкта, яка часто складається з п’яти, а то й з шести числових знаків, багато власників в надії заощадити на обов’язкових платежах вдаються до укладення договору дарування замість договору купівлі-продажу.

Справа в тому, що при укладанні договору дарування нерухомості держмито і плата в пенсійний фонд не стягуються (а це ж цілих 2%). Про те, як така хитрість може позначиться на покупцеві нерухомості або вірніше на одаряемом (сторона, що приймає подарунок) читайте далі.

Варто врахувати, що всі можливі проблеми, пов’язані з договором дарування описати в одній статті не вдасться, тому ми розглянемо тільки кілька варіантів несприятливих наслідків для набувача.

1. Відповідно до ст. 727 Цивільного Кодексу України (ЦКУ) дарувальник має право вимагати розірвання договору дарування, якщо обдаровуваний створює загрозу безповоротної втрати подарунка, який представляє для дарувальника велику немайнову цінність або внаслідок недбалого ставлення обдаровуваного до подарунка, який представляє культурну цінність, він (подарунок) може бути знищений або суттєво пошкоджений.

При цьому в законі не вказано точно, що є «діями створюють загрозу втрати подарунка». Тому під втратою можна розуміти не тільки фізичну втрату, а й «юридичну», до якою можна віднести і втрату права власності в результаті, наприклад, простого продажу. А довести, що подарована квартира являє для дарувальника «велику немайнову цінність» може практично кожен дарувальник, оскільки під «немайнової цінністю» можна розуміти навіть «приємні спогади», пов’язані з подарованої квартирою або будинком.

Розірвання договору дарування є правовою підставою припинення права власності на квартиру, будинок, земельну ділянку чи іншу нерухомість в обдарованого. Наслідком такого розірвання є застосування реституції, тобто повернення сторін у первісний стан, у зв’язку з чим, одаровуваний зобов’язаний повернути дарувальнику нерухомість, яка є предметом договору, і позбавляється на неї права власності.

2. Не секрет, що часто договір дарування квартири або будинку полягає в разі, коли договір купівлі-продажу не невигідний або за законом його неможливо укласти. З правової точки зору такий договір є «уявним». Стаття 235 ЦК України визначає, що уявним є договір, який укладено сторонами для приховання іншого договору, який вони насправді уклали. До такого договору застосовуються правові норми того договору, який вони насправді уклали, тобто договору купівлі-продажу. Це тягне за собою цілий ряд негативних наслідків для сторін такого договору.

Так, наприклад, якщо договір дарування нерухомості був укладений з метою приховання договору купівлі-продажу для обходу переважного права учасників спільної часткової власності на покупку частки, що продається, то до нього будуть застосовуватися правила договору купівлі-продажу. А, оскільки, договір був укладений з порушенням переважного права інших учасників спільної власності, він може бути визнаний судом недійсним.

Правовим наслідком визнання договору недійсним є обов’язок обох сторін такого договору повернути другій стороні все одержане від неї за цим договором. Тобто обдаровуваний повинен повернути квартиру (будинок, земельну ділянку), втрачаючи право власності на нього. А ось з обов’язком дарувальника – проблема. Адже за договором дарування він не отримав грошей за будинок або квартиру і нічого повертати не зобов’язаний.

3. Якщо ви уклали, нехай навіть і в нотаріуса, як того вимагає закон, договір дарування квартири або будинку і він у вас на руках, це ще не означає, що квартиру або будинок вам вже подарували. Мало хто з простих обивателів знає, що згідно ст. 717 ЦКУ за договором дарування дарувальник може передати нерухомість у власність в момент укладення договору або прийняти на себе зобов’язання зробити це в майбутньому. А передати або прийняти зобов’язання передати (по суті – пообіцяти) – це, як кажуть в Одесі, дві великі різниці. Ст. 724 ЦКУ передбачає, що дарувальник має право відмовитися від передачі подарунка в майбутньому, якщо після укладення договору його майновий стан істотно погіршиться.

Який же з усього вищевикладеного висновок? А висновки кожен для себе робить сам. Компанія «Нове БТІ» настійно не рекомендує купувати об’єкти нерухомості за допомогою укладення договору дарування, адже уявні переваги такої дії непорівнянні з можливими несприятливими наслідками.