Що таке індивідуальний житловий будинок?

14Визначення індивідуального житлового будинку дається в Містобудівний кодекс. Під індивідуальним житловим будинком розуміється окремий житловий будинок з кількістю поверхів не більше ніж три, призначений для проживання однієї сім’ї.

Таким чином, у визначенні індивідуального житлового будинку закладено три критерії:

відособленість;
призначення;
кількість поверхів;
Розглянемо кожен з цих параметрів.

відособленість
За даним критерієм будинок характеризується як окремий. Тим самим індивідуальний житловий будинок відрізняється від блокованих будинків, з одного боку, і багаторівневих квартир в багатоквартирних будинках, з іншого боку. Прикладом такого будинку є дом на Щорса який є класичним прикладом індивідуального будинку.

Від зазначених будинків індивідуальний житловий будинок відрізняється тим, що в ньому всі несучі конструкції його власні і призначені тільки для даного будинку: будинок стоїть на власному, призначеному саме для нього фундаменті, має свої стіни, тобто такі, які не є стінами іншого будинку.

призначення
Індивідуальний житловий будинок відрізняється тим, що він, по-перше житлової, а по-друге, індивідуальний, тобто призначений для однієї сім’ї.

1. Відповідно до Житлового кодексу житловим будинком визнається будівля, що складається з житлових і допоміжних приміщень, які призначені для задоволення побутових та інших потреб, пов’язаних з проживанням в такому будинку.

Основна відмінність житлового будинку від інших будівель полягає в тому, що в ньому постійно або тимчасово проживають люди. При цьому в будинку протікають в сукупності такі процеси життєдіяльності як сон, відпочинок, прийом їжі, приготування їжі, особиста гігієна і туалет, зберігання продуктів і речей, догляд за речами, експлуатація інженерних систем будинку, робота / хобі.

2. Під сім’єю в юридичному сенсі зазвичай розуміють об’єднання осіб, які пов’язані взаємними правами та обов’язками, що виникають із шлюбу, споріднення, усиновлення або прийому в сім’ю. Це одне із загальних доктринальних визначень сім’ї (законодавчо поняття сім’ї не закріплено), при цьому не єдине і дає досить великий простір для розширення кола осіб, які можуть підпадати під поняття «одна сім’я».

Кількість поверхів
Критерій кількості поверхів є, мабуть, найбільш спірним.

Індивідуальний житловий будинок може бути визнаний таким, якщо в ньому не більше трьох поверхів. Відразу скажемо, що в ці поверхи включаються всі поверхи, в тому числі, мансардний і цокольний.

В інтернеті можна зустріти багато інформації про те, що цокольний поверх при певних обставинах може не рахуватися поверхом для визначення поверховості будинку. Це дійсно так, але тільки для цілей кадастрового обліку, а також обліку житлового фонду.

Згідно з Листом Роснедвіжімості від 27.08.2008 р № АМ / 1567 «Про поверховості житлового будинку» та Інструкції про проведення обліку житлового фонду в Російській Федерації, затвердженої Наказом Мінземстроя РФ від 04.08.1998 р № 37 (в редакції від 04.09.2000 р .) поверховість житлового будинку визначається за кількістю надземних поверхів. Цокольний поверх вважає надземний і враховується при визначенні поверховості будинку, якщо верх його перекриття знаходиться вище середньої планувальної позначки землі не менше ніж на 2 метри.

За сучасній практиці відстань від землі до верху надцокольного перекриття зазвичай менше 2 метрів і навіть менше 1,5 метрів, тому цокольний поверх в більшості випадків не включається в число надземних поверхів, а, отже, з точки зору кадастрового обліку та обліку житлового фонду, що не враховується при розрахунку поверховості будинку.

Однак в пункті 1 частини 2 статті 49 Містобудівного кодексу (а також в інших статтях Містобудівного кодексу, в яких дається визначення індивідуального житлового будинку та індивідуального житлового будівництва) не вказано, що в три поверхи індивідуального житлового будинку включаються тільки надземні поверхи.

Отже, виключення підземних поверхів з кількості поверхів індивідуального житлового будинку з метою визначення, чи є будинок індивідуальним житловим чи ні, не відповідало б Містобудівній кодексу.

Отже, виключення підземних поверхів з кількості поверхів індивідуального житлового будинку з метою визначення, чи є будинок індивідуальним житловим чи ні, не відповідало б Містобудівній кодексу.

Крім того, в пункті 4.7 СП 55.13330.2011 «Будинки житлові одноквартирні» (актуалізована редакція СНиП 31-02-2001) зазначено, що правила підрахунку площ приміщень, визначення обсягу і поверховості будинку і кількості поверхів приймають по СП 54.13330 ( «Будівлі житлові багатоквартирні », актуалізована редакція СНиП 31-01-2003).

У пункті В.1.6 Додатки В (Правила визначення площі будівлі та її приміщень, площі забудови, поверховості та будівельного об’єму) названого нормативного документа розбіжностей з Містобудівною кодексом не спостерігається і закріплено, що при визначенні кількості поверхів враховуються всі поверхи, включаючи підземний, підвальний, цокольний, надземний, технічний, мансардний і інші.

Судова практика застосування вищевказаних норм Містобудівного кодексу також підтверджує неправомірність виключення цокольного поверху, як поверху підземного, з числа поверхів індивідуального житлового будинку.

Таким чином, двоповерховий будинок з мансардою та цокольним поверхом буде вже чотирьохповерховим, а значить, за критерієм кількості поверху не буде індивідуальним житловим будинком. Побудувавши такий будинок, забудовник порушить цільове призначення земельної ділянки, якщо ділянка надавалася під індивідуальне житлове будівництво