Нерухомість майбутнього: якщо у Києва шанси вписатися в світові тренди

В останні півтора місяці цінова ситуація на ринку нерухомості Києва істотно не змінюється: після зниження в січні, в лютому-березні ми щотижня відзначаємо коливання цін то вгору, то вниз. Так, після зростання минулого тижня, на цьому вони знову знизилися – на 0,6%. І як тижнем раніше спостерігалося зростання цін всіх сегментів, оскільки на цій – їх зниження. Втім, по відношенню до кінця лютого середня ціна все-таки зросла на 1,5%, а по відношенню до початку року показник поки негативний – мінус 1,4%.

Помітного пожвавлення попиту, незважаючи на весну, теж немає: угод мало, і більшість – у відношенні самих бюджетних квартир . На первинному ринку ситуація теж залишає бажати кращого, хоча забудовники прямо про це не говорять. Зате краще будь-яких слів говорять знижки, акції і майже повна відсутність нових об’єктів у продажу. Так, знижки на квартири досягають 10% в споруджуваних РК і 30% – у вже зданих. Що стосується нових об’єктів на ринку, то у відповідному до кінця березні в Києві стартували продажі тільки в одному великому РК від «Київміськбуду» і ще в кількох невеликих будинках клубного типу. У планах окремих забудовників є досить амбітні проекти, але те, що компанії відтягують початок продажів, отже, і активних робіт на них, свідчить про не дуже хорошому стані ринку.

Тиждень тому ми писали про те, що потенційна прибутковість київської нерухомості за останній рік зросла за рахунок зниження вартість квартир і зростання цін на оренду. Але це стосується тільки приватних місцевих інвесторів. Куди цікавіше, коли на ринок нерухомості прийдуть великі іноземні інвестори та чи є в Україні об’єкти, готові їх зацікавити.

Читайте також: Як швидко окупиться інвестиція в різні типи квартир у Києві

Як раз на цьому тижні в Києві підбивали підсумки участі столичного стенду у міжнародній інвестиційній виставці нерухомості MIPIM-2017, яка щорічно збирає в Каннах інвесторів і девелоперів зі всього світу. У цьому році Київський стенд відкривав особисто мер Києва Віталій Кличко, і, хоча найбільш активно розвиваються сегментом в українській столиці є житлова нерухомість, місто презентував іноземним інвесторам проекти індустріальної та логістичної нерухомості, зокрема, проект Київської бізнес-гавані. За словами учасників стенду, саме такі проекти – індустріальної та логістичної нерухомості – і будуть в найближчому майбутньому цікавити іноземних інвесторів в Україні. Житлова нерухомість як і раніше залишається долею приватних вітчизняних інвесторів.

У той же час, виставка та вручена в рамках її премія MIPIM Awards продемонстрували ряд трендів світового ринку нерухомості на найближчі кілька років. Цікаво, що деякі з них, хоч і в урізаному вигляді, вже реалізуються в Україні.

Серед таких трендів комплексний розвиток територій – як районів, так і міст. Мова йде про багатофункціональних комплексів, що включають житлову та комерційну забудову, причому під комерційною маються на увазі не перші поверхи, віддані під об’єкти сфери послуг, а повноцінні торгові, офісні та готельні комплекси. У Києві, не кажучи вже про інших містах України, під комерційними приміщеннями всі ще розуміють торгові та офісні об’єкти на перших поверхах. Виняток становить хіба що будується РК Rybalsky , став на цьому тижні фігурантом чергового будівельного скандалу. Можливо, буде втілена ця концепція і в проекті, який буде реалізувати «Київміськбуд» на місці старого недобудови «Міракс-плаза» на Глибочицькій. Поки є тільки красива картинка майбутнього проекту – про його складових мало що відомо. В інших проектах столичної житлової нерухомості багатофункціональність зазвичай реалізується, в кращому випадку, за рахунок супермаркету (торгівельного центру) та спортклубу.

Ще один світовий тренд – створення парків і скверів на дахах і балконах житлових будинків. Обумовлений він не прагненням підвищити вартість квадратного метра, а нестачею землі і необхідністю зменшити кількість вуглецю в атмосфері великих міст. У висотних будівлях Пекіна, Гонконгу, Сінгапуру – не тільки житлових, а також офісних і торгових вертикальні сади стають необхідною нормою, яка покликана збільшити кількість виробленого кисню і поглинання вуглецю. В Україні це поки що, швидше, данина моді і «додаткова цінність», мета якої – підвищити вартість та інвестиційну привабливість об’єкта.

Навіть девелопери преміальної нерухомості, за рідкісним винятком, поки не готові створювати парки на дахах, запевняючи, що задоволення це дороге, мешканці за нього платити не готові, та й клімат не дуже сприятливий – українська зима скорочує термін використання такого парку або саду до 6-7 місяців на рік.

З попереднім перегукується тренд останніх і, найвірогідніше, прийдешніх років – це енергоефективність та «зелене» будівництво. В Україні він поки тільки набирає обертів, втілюючись у законодавчих ініціативах щодо створення паспортів енергоефективності для всіх житлових будівель України , а також використання «зеленого» тарифу та встановлення сонячних панелей на дахах приватних будинків. Пасивні будинки, які самі виробляють необхідну для них енергію, будувати в Україні тільки почали, а активні (виробляють більше енергії, ніж споживають) – перспектива невизначеного майбутнього.

«Зелені» технології в житлової нерухомості столиці теж впроваджують, правда, поки тільки в одному житловому комплексі – Signature на вулиці Мечникова. Ще кілька об’єктів планують сертифікувати по міжнародних «зеленим» стандартам, але поки це тільки плани.

У 2017 році Український ринок нерухомості, швидше, наздоганяє світові і навіть ринки найближчих сусідів. Причому, йде по цьому шляху тільки преміальний сегмент, а велика частина житла будується в бюджетних і нетехнологічних. Але те, що «перші ластівки» вже є, дає надію, що ринок розвивається у вірному напрямку. Власне, йому більше нічого не залишається – українці вже не готові купувати просто квадратні метри, тому забудовникам доводиться замислюватися про те, як запропонувати їм більше комфорту, якості та економічності.

На цьому тижні в довірчий діапазон для обчислення цін пропозицій квартир в Києві потрапили 16915 об’єктів – це на 5,8% менше показника минулого тижня.

Як видно на графіку, в будинках біля метро в Дніпровському районі протягом попередніх 6 місяців дешевшали всі типи квартир. Проте швидше всього знижувалися ціни на однокімнатні. Трикімнатні, всупереч очікуванням, дешевшали повільніше, а в попередньому місяці навіть подорожчали відразу на 3,8%. Цілком можливо, пов’язано це з тим, пропозиції трикімнатних квартир, більше ніж інші сегменти, зосереджені в нових будинках району або в престижних житлових масивах.

Дніпровський район – не найбільший і аж ніяк не самий густонаселений на Лівому березі – скоріше, навпаки. Зате він найбільш еклектичний: включає як досить престижні Лівобережний масив і Нікольську слобідку, так і у всіх відносинах віддалений ДВРЗ і забудовану «хрущовками» Воскресенку. Але вдома в крокової доступності від метро зосереджені лише в частині масивів району – згаданих Лівобережному, Микільській Слобідці, а також Соцмісті і Комсомольському. На цих масивах багато нового житла, але поки ще вони не занадто щільно забудовані, там добре розвинена інфраструктура, є навіть затишні зелені зони і водойми поблизу. Тим не менш, житло дешевшає і там.

Останнім часом були укладені такі угоди:

Трикімнатна квартира в сучасному панельному будинку, вулиця Кургузова, Київська область, Вишгород . Загальна площа квартири – 94,5 квадратних метрів, житлова – 50,9, кухня – 11,5. Розташована на 19-му поверсі 20-поверхового будинку. Є засклена лоджія. Столярка і сантехніка нова, на підлозі ламінат. Санвузол роздільний. Стан квартири – «зроблений косметичний ремонт». Ціна – $45 000 ($476/кв. м).

Трикімнатна квартира в панельному будинку (типова панель”), вулиця Маршала Тимошенко, Оболонський район, Оболонь . Загальна площа квартири – 68 квадратних метрів, житлова – 41,8, кухня – 7,2. Квартира розташована на 4-му поверсі 9-поверхового будинку. Є засклена лоджія. Столярка і сантехніка стара, на підлозі лінолеум. Санвузол роздільний. Стан квартири – «вимагає серйозного ремонту». Ціна – $52 000 ($765/кв. м).

Чотирикімнатна квартира в панельному будинку («типова панель»), вулиця Зої Гайдай, Оболонський район, Оболонь. Загальна площа квартири – 79 квадратних метрів, житлова – 53,2, кухня – 7,3. Квартира розташована на 5-му поверсі 13-поверхового будинку. Є балкон і лоджія. Столярка і сантехніка нова, на підлозі ламінат. Санвузол роздільний. Стан – «зроблений косметичний ремонт». Ціна – $78 000 ($987/кв. м).

Інформаційно-аналітичний відділ на Youtube dom.ria.com