З чого будують висотні будинки. Як правильно вибирати і як аналізувати новобудови

Останнім часом на ринку нерухомості з’явилося дуже багато нових будівельних матеріалів. Багато з них мають різні комерційні назви, з якими пересічному покупцеві дуже непросто розібратися. У мережі є чимало статей, присвячених будівництву приватних будинків. Тут я б хотів відкрити світло на будівництво багатоквартирних висотних будинків і розписати технологію будівництва з точки зору теплотехніки, а також звукоізоляції хоча б на рівні, який дозволить вам більш грамотно оцінювати рекламні проспекти забудовників.

Особливістю сучасного будівництва є збільшення поверховості будинків. Це в свою чергу вносить свої корективи і в конструкторські рішення, а також до переліку використовуваних матеріалів. Для початку я б хотів підкреслити, що ідеальний багатоквартирний будинок – це міцний, теплий, з хорошою звукоізоляцією (як від шуму за вікном, так і від особливо активних сусідів), довговічний, має хорошу вентиляцію. Давайте розглянемо найбільш поширені технології будівництва саме відповідно до цих параметрах.

Міцність будинку

Для початку, хотілося б звернути увагу на міцність будинку і його довговічність, у всякому разі довговічність несучих конструкцій. Міцність будівель в великій мірі залежить від місця, де розташована будівля, грунту, фундаменту будівлі, а також якості виконання шахт ліфтів, які забезпечують вертикальну жорсткість будівлі, а також якості несучих конструкцій. Велике значення має маса будівлі, а відповідно і навантаження на фундамент. Аналіз грунту простому інвестору отримати складно. Та й не так просто в ньому розібратися без спеціалізованих знань. У той же час можна звернути увагу на деякі непрямі ознаки. Наприклад, якщо великий і важкий будинок стоїть на крутому схилі, то це сигнал, на який варто звернути увагу при виборі і насторожитися. Також варто подивитися на наявність водойм поблизу. Як правило, водойми супроводжуються якимись підземними водами, які можуть ускладнити будівництво і зменшити термін служби будівлі, якщо не буде прийнято якихось додаткових заходів, а це тягне за собою подорожчання будівництва.

фундаменти

Останнім часом фундаменти будівель являють собою в основному цілісний моноліт, залитий безпосередньо на майданчику. Звернути увагу варто на наявність / відсутність паль в будинку. За рахунок наявності паль будинок виходить більш стійким.

Оцінити якість шахт ліфта інвестору складно, тому цей пункт в цій статті ми опустимо. Тут можна просто подивитися на якість будівництва монолітної частини будівель у цього забудовника.

Якість несучих стін

Для початку зазначу, що в даний час будинки будуються за монолітно-каркасною технологією, чисто монолітною технологією, є панельне будівництво і є збірно-монолітна технологія. На багатьох сайтах пишуть про перевагу монолітно-каркасної технології. Якщо брати ідеальні будинку, виконані за всіма цими технологіями і не звертати уваги на вартість будівництва, то напевно, так і є. Але оскільки нічого в цьому світі немає ідеального, а вартість нерухомості часом грає важливу роль при виборі житла, то варто розписати кожен з цих пунктів окремо.

Переваги та недоліки у кожного типу будинку

Панельний будинок

панельнийСравнівая панельні будинки з монолітно-каркасних, зазвичай вибирають дешеві будинки радянської побудови, які добре знайомі багатьом. Панель в таких будинках використовувалася переважно з порожнинами всередині. Насправді, панельне будівництво не залишалося на місці і активно розвивалося. Сучасна панель може являти собою сендвіч з різних за своїми властивостями матеріалів, що може забезпечити високу міцність у поєднанні з високими теплоізоляційними і / або звукоізоляційні характеристики. Сучасний панельний будинок виходить вже теплим. А за рахунок того, що панелі відливаються в заводських умовах, простіше забезпечити контроль якості панелей. При виборі панельного будинку слід звернути увагу не тільки на конструкцію зовнішніх стін, а й на внутрішні перегородки. Оскільки у нас прийнято вважати панельне будівництво більш простим і дешевим рішенням, забудовники шукають рішення щодо зниження вартості панельного будівництва. Одним з таких рішень може бути застосування внутрішніх перегородок з тих же порожніх панелей, що використовувалися в лають багатьма дешевих радянських будинках. Але ще раз підкреслю, що це обумовлено чисто маркетинговими причинами, але не будівельними обмеженнями. Звукоізоляція таких будинків теж залишає бажати кращого. У порожнинах, які знаходяться всередині панелей, можуть виникати звукові резонанси. Порожнечі в панелі робляться для полегшення плити, але чим плита масивніша, тим краще вона гасить шум, особливо її низькочастотну складову.

Також від масивності внутрішніх перегородок буде залежати і термодинамічні процеси в будівлі. Як би парадоксально це для когось не звучало, але чим масивніше внутрішні перегородки будівлі, тим більша кількість тепла (або прохолоди) може накопичити в себе будівлю, а значить така будівля буде більш інертно при різких перепадах температур. В цілому, такий будинок краще зберігає тепло або прохолоду.

Виходить, що панельний будинок, зроблений за сучасною технологією, але без економії на внутрішніх перегородках буде краще монолітно-каркасного, що має легкі внутрішні стіни? У якихось аспектах може бути, але не у всіх. Не варто забувати, що зайва масивність будівлі – це додаткове навантаження на фундамент. За інших рівних, такий будинок прослужить менше. Другий недолік чисто панельного будинку – неможливість перепланування квартир. Всі стіни є несучими (за рахунок чого і виходить висока масивність будівлі). Третя вада цього типу будинків – це складність налагодження процесу. Сама розробка панелей – це досить складний і трудомісткий процес, тому цей тип будинків буде рентабельним лише при серійному виробництві. Про якихось індивідуальних архітектурних рішеннях тут говорити не доводиться. Саме це обмеження і не дає цього типу будинків змагатися на ринку дорогого житла. Панельне житло може бути якісне, комфортне, але воно не буде мати індивідуальних рішень. Все буде стандартним – як в архітектурі будинків, так і в плануваннях.

Монолітно-каркасний будинок

Досить популярним на нашому ринку є будівництво будинків за монолітно-каркасною технологією. На відміну від панельних будинків, де всі стіни є несучими, при будівництві монолітно-каркасних будинків зводиться тільки міцний каркас, який заповнюється з легких матеріалів. Це дозволяє істотно зменшити навантаження на фундамент. Остання якість дозволяє використовувати даний тип будинків в сейсмічно небезпечних районах. Також додаткову міцність дає і те, що весь каркас являє собою єдиний моноліт, Також в будівництві широко використовується, кажучи по російськи двутавровая балка . Комфорт же проживання в цьому випадку буде залежати від того набору компонентів і матеріалів, якими буде заповнений цей каркас. Також як і у випадку з панельними будинками тут варто також звернути увагу на матеріали внутрішніх перегородок. Ці матеріали будуть теж впливати не тільки на міцність несучих стін, але і на звукоізоляцію, а також на термодинамічні процеси в будівлі. Масивність же зовнішніх стін буде йти на шкоду термодинамическому комфорту, оскільки товсті зовнішні стіни будуть зберігати в собі, в якійсь мірі, запас температури вулиці. Ідеальний будинок, з точки зору термодинаміки, повинен мати нескінченно великий запас тепла всередині будівлі (запас тепла кімнатної температури) при нескінченно малій масивності зовнішніх стін (нескінченно малий запас температури вулиці). В ідеалі, та частина стіни, яка знаходиться зовні будівлі, повинна бути максимально легкою, але при цьому мати максимальну теплоізоляцію. З цієї ж причини не рекомендується утеплювати зовнішні стіни зсередини. В цьому випадку ви зрушуєте запас температури вулиці ближче до кімнати, а стіни кімнати не братимуть участі в термодинамічних процесах в приміщенні. Холодне або тепле повітря, що заходить в приміщення, буде практично миттєво нагрівати таке приміщення. У спеку буде дуже швидко стає жарко, а в холод – холодно. Аналогію можна провести з термосом. Якщо взяти термос і заповнити його доверху, потім наполовину, а потім налити рідини тільки на дно, то можна буде побачити як один і той же термос по різному тримає тепло. У нашому випадку в ролі рідини виступають масивні елементи всередині будівлі – тобто все те, що може в собі накопичувати тепло, а потім віддавати його, нагріваючи або охолоджуючи приміщення. Якщо в якості матеріалу для внутрішніх перегородок використовується матеріал, що має високі теплоізоляційні властивості, то знайте, що такий матеріал мало того, що не має високого запасу накопиченої енергії (тому що такі матеріали легкі й пористі), так ще й не буде брати активну участь в термодинамічних процесах, тому що хороший теплоізолятор НЕ буде охоче віддавати накопичене тепло.

Також в разі утеплення зсередини є ризик отримати точку роси під шаром утеплювача. При нашому тиску ця точка буде утворюватися при температурі 6-10 ° C. Якщо ця точка буде утворюватися всередині стіни, то нічого страшного, оскільки доступу вологи туди немає і нічого конденсуватися там не зможе, але якщо ця точка буде під утеплювачем, то Ви ризикуєте отримати вогкість під шаром утеплювача. Якщо ж утеплювач буде погано виводити вологу, то ця волога може там з часом накопичуватися.

Разом, з цього випливає засвоїти, що легкий і теплий матеріал на зовнішніх стінах будівлі – це добре, а на внутрішніх – погано.

Також слід звернути увагу на вентиляцію будівлі. Вентиляція грає величезну роль для комфорту проживання в будинку. Вентиляція може бути як через стіни будівлі, так і через вентиляційні шахти, через вікна і т.п. Є матеріали, які добре пропускають повітря, є які погано або зовсім не пропускають. У разі використання дихав матеріалів, слід приділити підвищену увагу вентиляційних систем будівлі. У випадку з панельними будинками на особливу дишимость стін розраховувати не доводиться, а ось для монолітно-каркасних будинків можна підібрати воздухопропускаемие матеріали. Сследует, проте, пам’ятати, що міцність ланцюга – це завжди міцність найслабшої ланки. Тобто підбираючи дихаючий матеріал стін, треба підбирати також дихаючий варіант зовнішнього утеплення будівлі. До таких належать вентильовані фасади будівель. Якщо ж в будівлі дихає тільки частина стіни, наприклад, підібрана дихаюча стіна в поєднанні з дихав утеплювачем, то на вентиляцію в такому випадку розраховувати не доведеться. Однак, якась користь може бути і в цьому випадку. У разі утворення точки роси під утеплювачем, волога зможе вийти всередину будівлі і потім піти через вентиляцію будівлі. Те ж саме буде якщо навпаки – не дихав стіна в поєднанні з вентиляційним фасадом.

Таким чином, можна зробити висновок, що вентильований фасад краще утеплення під мокру штукатурку. Але і тут, як скрізь, є тонкощі. Виявляється, не завжди і не за всіма параметрами. Як фасади під мокру штукатурку, так і вентильовані фасади можуть бути різними за якістю і Використання матеріалів. Один з важливих параметрів, який може бачити інвестор, це матеріал утеплювача.

Для мокрого фасаду використовують найчастіше спінений пінополістирол (в народі пінопласт), екструдований пінополістирол, а також мінеральну вату. Мінеральна вата використовується часто для поясів навколо вікон, на балконах або між певними поверхами – по пожежним нормам. Також іноді зустрічаються випадки використання мінеральної вати як основного матеріалу утеплювача. Наскільки це доцільно – мені складно сказати. З одного боку, матеріал не боїться нагрівань (пінопласт поступово розкладається при температурі вище 60 ° C, так що на сонці поступово такий фасад буде влітку псуватися, особливо з сонячної сторони будівель). Але з іншого боку, мінеральна вата любить накопичувати в себе вологу. У вологому стані теплоізоляційні властивості мінеральної вати значно відрізняються від номінальних показників, зазначених у довідниках. У той час як пінопласт зовсім не накопичує вологу і не змінює від вологи своїх властивостей. Екструдований пінополістирол – це однозначно більш якісний (хоча і більш Дрого) матеріал в порівнянні зі звичайним пінопластом, причому як за теплоізоляційними властивостями, так і по довговічності.

Дуже багато панічно боятися пінополістиролу в зв’язку з пожежами будинків (наприклад, гучний пожежа в будинку на м Шулявська), але слід зазначити, що в тих випадках матеріал використовувався в поєднанні з вентильованими фасадами, відповідно, до нього був доступ повітря. Під штукатуркою без доступу повітря навіть найдешевший пінопласт горіти не буде. За екологічності пінопласт і екструдований пінополістирол – далеко не ідеальні матеріали, але оскільки мова йде про зовнішній частині будівлі, то це не настільки критично, як про це люблять іноді говорити.

Вентіліруемий фасад, як уже зазначалося вище, має перевагу в пропущенні повітря. Як утеплювач під плитами вент. фасаду зазвичай використовують мінеральну вату. Використання пінопласту як утеплювач саме з вент. фасадами по пожежним нормам заборонено. Але сам факт того, що використовується мінеральна вата теж мало про що говорить. Треба також знати, яка саме мінвата буде у Вашому домі. Вона може бути як кам’яна (базальтова вата), так і скловата. Часто застосовують скловату, оскільки вона відчутно дешевше. Якщо забудовник використовує кам’яну вату, то зазвичай він не соромиться розповідати про це в своїх буклетах, оскільки ця технологія дорожча. Різниця ж між цими матеріалами буде в довговічності. При будівництві радянських панельних будинків активно використовувалася скловата. Нескладно переконатися в тому, що з нею стало за кілька десятків років – вона злежатися. Це не дуже довговічний матеріал. Так що в плані довговічності ніяких переваг у дешевого вент. фасаду перед мокрим фасадом немає. Коли пишуть про таке в рекламних проспектах, не вказуючи, яка саме мінеральна вата буде використовуватися, то знайте, що це більшою мірою маркетинговий хід. Перевага буде лише в недовговічною «дишимости» фасаду.

Далі я б хотів трохи зупинитися на таких типах будинків як чисто монолітний будинок, а також збірно-монолітно-каркасний. Обоє не дуже часто застосовуються в нашому будівництві з різних причин.

Перевага – повна свобода дій для архітектора. Також всі стіни будівлі (більшість принаймні) являють собою єдиний моноліт. Але є і недоліки. Таке будівля виходить більш потужним. Оскільки стіни заливаються безпосередньо на будівельному майданчику (як і у випадку з монолітно-каркасних будинком), то немає можливості забезпечити високий контроль якості робіт. Через це роблять додатковий запас по товщині стін і перекриттів. Матеріаломісткість таких будівель дуже висока. Можливо, надалі щось і зміниться, але на даний момент цей тип будівель не є особливо перспективним і популярним.

Збірно-монолітно-каркасна технологія будівництва

збірно-монолітно-каркаснийНа нашому ринку цей тип будівництва також можна віднести до екзотичних. Але на відміну від монолітних будівель, він є на даний момент найбільш перспективним в сегменті недорогого житла. Цей тип будівництва вдає із себе поєднання панельного та монолітно-каркасного будівництва. Панелі для такого будинку виготовляються на заводі з заводським контролем якості, але при цьому несуть є не всі стіни – так само, як і в випадку з монолітно-каркасної технології. Матеріаломісткість у цього типу будівництва найнижча (за рахунок заводського контролю якості панелей, а отже, і менших запасів по товщині). Матеріал зовнішніх і внутрішніх стін тут вибирається так само, як і для монолітно-каркасного будинку. Іноді при з’єднанні плит, виготовлених на заводі, використовується технологія заливки елементів. Таким чином, всі елементи такого будинку можуть представляти в кінцевому підсумку практично той же цілісний моноліт, що і при будівництві монолітно-каркасного будинку. Таким чином, цей тип будівлі поєднує в собі практично всі кращі властивості як панельних, так і монолітно-каркасних будинків. У чому ж причина низької популярності такого будівництва? Розробка такого будинку, також як і у випадку з панельними будинками – досить складний процес. Він має сенс лише при серійному будівництві. Тобто високою індивідуальності від таких будівель чекати не варто. Це саме той фактор, який обмежує застосування цих будинків тільки в недорогому сегменті. Також будівництво подібних будинків вимагає від забудовника наявності власного заводу ЗБВ, що є далеко не всім.

Даний матеріал дозволить вам більше зорієнтуватися при виборі свого нового житла особливо якщо ви купуєте квартиру для себе, а не з комерційною метою.