Що краще – новобудова або вторинка?

Хто з нас не мріяв про нову квартиру? Про новобудові, звичайно, мріяти цікавіше, хоча і про сталінські висотки або Будинку на набережній теж помріяти непогано. Однак, про що б не мріялося, при виборі квартири потенційний покупець зважує всі «за» і «проти» обох варіантів – і первинки, і на вторинному ринку, тому як у кожного з них є і свої однозначні плюси і прикрі мінуси. Які вони? Спробуємо розібратися.

Скільки коштує мрія?  Аргументи на користь новобудови

Кожен мріє про свій будинок. І якщо не можна звести нові стіни, то можна, як мінімум, їх купити – хоча б в новобудові. Бонусом – можливість проявити свою дизайнерську фантазію. Забудовники часто продають квадратні метри без всяких там сумовитих перегородок – твори, друже. І власник творить – вивчає проекти, прикидає кошторис, сперечається з другою половиною: де буде спальня, де дитяча, чи треба відділяти перегородкою кухню від коридору, чи потрібен другий туалет або краще гардеробну зробити. У прийнятті рішень ви не обмежені нічим, крім розмірів власного гаманця і амбіцій. Облаштування вторинки в цьому сенсі набагато нудніше – тут в будь-якому випадку вже хтось жив і облаштовувався до вас, і відправну точку за вас тут теж вже поставили.

Капітальний ремонт у вторинці з заміною комунікацій – на жаль, не рідкість. Електропроводка в старих будинках під нинішні навантаження не розрахована, так що тим, хто хоче в’їхати сюди з армією побутової техніки, доведеться кликати електрика.

Істотна частина роботи при ремонті вторинки – підготовка стін, підлоги і стелі: часто доводиться і стяжку робити, і стіни штукатурити для вирівнювання, плитку стару збивати або віддирати від стелі витончену «ліпнину» з поліуретану. Зміна статі – теж розвага на любителя. Скажімо, потрібно видалити паркет, а під ним раптом виявляються непередбачені роботи на багато тисяч рублів, так що на новий паркет навряд чи вистачить, тільки на бюджетний ламінат.

У новобудові ж все робити набагато простіше і швидше. А щоб не прийняти квартиру з недоробками (ми ж не ідеалізуємо первинний ринок нерухомості і знаємо, якими іноді забудовники здають нові квартири), досить звернутися до фахівця, і за досить невеликі гроші власник буде позбавлений від всіх непорозумінь (послугу з приймання новобудов можна знайти в інтернеті). Що до вартості ремонту, так вона з надлишком компенсується тим, що після приймання та заселення будинку ціна на квартири в ньому запросто виросте відсотків на 20 (недарма до недавнього часу дуже поширеним бізнесом була покупка квартир на ранній стадії будівництва і продаж після або безпосередньо перед введенням будинки в експлуатацію). А ось витрати на ремонт вторинки – чистої води додаткові витрати.
І ще один важливий момент: не кожного вторинку можна взяти в іпотеку. У деяких випадках банки такий кредит просто не оформляють – в цій справі багато залежить від технічного стану квартири, будинки та інших факторів, що визначають її ліквідність. Так що покупка новобудови – економічно вигідніша.

Аргументи на користь вторинки

Треба визнати, більшість людей стандартним плануванням цілком задоволені. І певна цінність вторинки саме в тому, що ви берете вже готове житло. Хочете щось переробити – переробляйте, але якщо такої можливості немає, то і нічого страшного – швидше за все, термінової необхідності робити капітальний ремонт теж немає.

Ціни на квартири-новобудови до моменту здачі будинку не сильно відрізняються від ціни на квартиру на ринку вторинного житла. А адже ремонт в новобудові – це, можна сказати, і не ремонт зовсім, а заключний етап будівництва, який власник відважно бере на себе. До того ж, як ми вже згадували, досить часто після приймання квартири покупець з’ясовує, що забудовник здав її з недоробками і шлюбом, і якщо не турбуватися питанням перевірки своєчасно, можна залишитися з носом, що протікає стелею і перекошеними віконними блоками. Приплюсуйте до цього обов’язкові витрати щасливого володаря нової квартири на підготовку до ремонту: стяжка підлоги по всій квартирі, зведення внутрішньоквартирних перегородок з пристроєм дверних прорізів, розводка електропроводки, водопровід, каналізація, оштукатурювання стін по всій квартирі. І тільки потім сам ремонт: шпаклівка, фарбування, шпалери, плитка, підлоги, сантехніка і т. д. Тобто не треба бути великим рахівником, щоб зрозуміти: ремонт в новобудові точно влетить в копієчку і ні в яке порівняння з ремонтом у вторинному ринку не йде. І так, у вторинному ринку теж можна старе зруйнувати до основанья, а затем свій новий світ побудувати, але це – швидше виняток.
Можливість вибору і чистота під’їзду

Аргументи на користь новобудови

Купуючи квартиру в новобудові, покупець може вибрати під’їзд, поверх, розташування на сходовій клітці і навіть вид з вікон. При покупці вторинки ж ви, загалом, берете те, що є, а не те, що хотілося б, і у історій пошуку ідеальної квартири в старому житловому фонді – зовсім як в казках Андерсена – кінець далеко не завжди щасливий.

В сьогоднішніх новобудовах на площі приміщень загального користування не економлять – місця вистачить хоч під калошна стійку, хоч під самовар швейцара. Що говорити, просторі під’їзди завжди приємніше непристойно тісних двох метрів від ліфта до входу в квартиру, а широкі сходові клітини ніколи не стануть початком захоплюючого квесту «Як протягнути широкий диван через вузький під’їзд». Сучасні ліфти і обов’язкова наявність вантажного – теж приємна прикмета новобудов. Старі будинки, в яких ліфта або взагалі немає, або є тільки пасажирський (що доставляє чималі труднощі і збільшує витрати при ремонті, переїзді і придбанні меблів), у цій розмові взагалі згадувати ніяково.

А ще у вторинці ми часто стикаємося з брудними під’їздами, розбитими вікнами, мерзенними запахами, нарешті. У новобудову в більшості своїй заїжджають люди, які купили квартиру на свої кревні, так що їм і в голову не прийде плювати в під’їзді або кидати недопалки. Володарі нових квартир приблизно уявляють, що таке «жити красиво», і однаково сильно хочуть так жити. А ось у вторинці часто проживають діти і внуки тих, хто цю квартиру отримав від держави в результаті приватизації, і там хоч кожен день сходи мій: якщо сусід звик кидати недопалки і не доносити сміття до сміттєпроводу – НЕ перевиховаєш.

Аргументи на користь вторинки

Якщо вже по-чесному, під’їзд і вид з вікон не так важливі, як сам район. І якщо потенційний покупець хоче жити в конкретному районі, то серед новобудов його вибір буде дуже обмежений. До того ж, його може не задовольнити термін здачі, співвідношення ціна-якість або елементарно метраж квартири. Вторинне житло в цьому сенсі новобудов не рівня, його можна знайти в будь-якому районі, і вибір буде куди багатшим.

Що до чистоти і запахів – питання теж неоднозначний. Купуючи квартиру в новобудові, ви повинні чітко розуміти, що перші 2-3 роки після здачі будинку життя буде близькою до пекла: ремонт влаштують практично в кожній квартирі, так що страшний шум, пил, брудні під’їзди і ліфти забезпечені всім. І коли вам здасться, що все закінчилося, ремонт почнуть ті, хто з ним зачекав або тільки придбав квартиру. А якщо врахувати, що абсолютна більшість нинішніх новобудов – панель і моноліт з властивою їм звукопроникністю, жити доведеться майже як в заводському цеху.

Комунікації, розташування, інфраструктура

Аргументи на користь новобудови

Електропроводка і прибудинковий електрообладнання, опалення, водопровід, каналізація виконані за сучасними технологіями, які гарантують їхню працездатність. Сучасні системи пожежогасіння, відеоспостереження, системи охоронної сигналізації – все це є в новобудовах і майже ніколи – в житловому фонді з «пробігом». До речі один з прикладів такої новобудови – Новостройки в Броварах, як її називають місцеві жителі російською мовою.

Нові будинки, як правило, зводять в нових мікрорайонах, в яких є вся інфраструктура: просторі зелені двори, симпатичні дитячі та спортивні майданчики, магазини, поліклініки, школи і дитячі сади – все поруч, в пішій доступності. І навіть один з найбільш болючих питань мешканців мегаполісів – питання парковки – можна запросто вирішити спільними зусиллями проживають в будинку, якщо прибудинкові території дозволяють. У старому районі для організованої (та й неорганізованої) парковки просто немає місця.

Аргументи на користь вторинки

Перебої з опаленням – теж явище повсюдне, жителі новобудов підтвердять. Те ж стосується і інфраструктури: перш ніж вона налагодиться і почне «працювати», може пройти не один рік.

Ризики при покупці і терміни заселення. Аргументи на користь новобудови

Купуючи квартиру на ринку вторинного житла, практично ніколи і ніхто не може бути впевнений, що на неї раптом не з’явиться якийсь неприємний претендент, який, скажімо, років двадцять тому відмовився від приватизації на користь родичів та отримав право довічного проживання в цій квартирі. Це тільки одна з численних можливостей отримати серйозну головний біль, але ж причин для оскарження великої покупки може бути десятки: квартира дісталася у спадок, з приводу неї були судові суперечки, тут був прописаний інвалід – все це може відгукнутися абсолютно несподівано. І зовсім не обов’язково, щоб продавець при цьому був запеклим шахраєм. Для нього, наприклад, теж може виявитися сюрпризом, що у тата, виявляється, є позашлюбний син, який теж є спадкоємцем і претендентом на вашу квартиру. При покупці квартири в новобудові такі сюрпризи виключені.
Так, як правило, житло в новобудові доводиться чекати. Але лише тому, що куплено воно до завершення будівництва, а значить, квартира обійшлася дешевше і покупцеві вдалося заощадити. А взагалі, бувають випадки, коли і покупка вторинки може надовго затягнутися. Наприклад, в разі неузаконеним перепланування, якщо попередній господар дбайливо, але дуже безтурботно зніс перегородку між вітальні і балконом. Або коли продавець не поспішає виїжджати з проданої квартири – так, такі ситуації теж трапляються, адже навіть якщо він підписав зобов’язання, він там як і раніше зареєстрований, і виселити його можна тільки через суд.

Аргументи на користь вторинки

Зараз не лихі 90-е, і, треба сказати, шахрайства на ринку нерухомості стало менше. А ось шансів нарватися на несумлінного забудовника – більше. І чим на більш ранній стадії будівництва вкладено гроші, тим вище ймовірність виявитися обдуреним. Хоча і покупка на пізній стадії нічого не гарантує. Бувають випадки, коли практично готове житло забудовнику роками не вдається здати, наприклад, через відсутність дозволу на підключення до комунікацій. Всі ми чули про ошуканих пайовиків, які влаштовують демонстрації та пишуть звернення до різних інстанцій. Про обдурених покупців або продавців вторинного житла страшних історій куди менше.

Тут же варто сказати про перенесення термінів здачі новобудови – абсолютно звичайному, рядовому явище. Штрафи за прострочення забудовник зазвичай в договорі, звичайно, намагається мінімізувати, та й отримати їх – ціла проблема. Між купівлею квартири в новобудові, коли ти віддав за неї гроші, і моментом заселення в неї може пройти вічність. Спочатку чекаєш закінчення будівництва і приймання, потім оформляти квартиру у власність, потім робиш ремонт і тільки тоді заселяли. І весь цей час треба десь жити. Зовсім інша справа – вторинка: знайшов, уклав договір купівлі, дочекався його реєстрації, оплатив – і ось вона, заповітна власна квартира.

Хоча кого ми обманюємо – це, звичайно, тільки початок.