Іноземець може купити на Кіпрі тільки одну квартиру або будинок

Наявність нерухомості і п’ять тисяч євро на рахунку в місцевому банку дають право на тимчасове проживання
Для багатьох наших співгромадян фраза «відпочинок на Середземному морі» асоціюється не тільки з Туреччиною, Грецією, але і з сонячним Кіпром. Втім, цей острів приваблює не тільки любителів пляжного відпочинку і теплого моря. Багато українців мають на Кіпрі зареєстрований бізнес і власну нерухомість. Адже це один з надійних способів вкладення грошей і навіть отримання стабільного доходу. Олександр Петренко кілька років працював в кіпрській компанії з українським корінням. У його обов’язки входило юридичний супровід операцій з купівлі та оренді кіпрської нерухомості громадянами України. Про те, як можна стати власником житла на Кіпрі, Олександр розповів читачам «ФАКТІВ».
– Хочу нагадати, що острів Кіпр фактично розділений на дві частини, – каже Олександр Петренко. – У південній і центральній частинах острова розташована Республіка Кіпр, на північному узбережжі – не визнана багатьма країнами Турецька Республіка Північного Кіпру. З огляду на сумнівний статус північних територій, я б не рекомендував купувати там нерухомість. Тому мова піде виключно про Республіку Кіпр.

Правова система Кіпру в цілому і майнове законодавство зокрема засновані на британській системі, так як острів довгий час був британською колонією. Крім того, при вступі в Євросоюз Кіпр уніфікував свої закони відповідно до норм ЄС, а кіпрська кадастрова система є однією з найбільш передових і надійних в світі. Все це робить покупку нерухомості на території Республіки Кіпр не тільки вигідним, але і безпечним вкладенням грошей.

– Хто може придбати нерухомість на Кіпрі? Чи є якісь особливі вимоги до іноземців, зокрема, до громадян України, які бажають обзавестися житлом на кіпрському узбережжі?
– Іноземці можуть вільно купувати житлову нерухомість на Кіпрі, причому як фізичні, так і юридичні особи. Однак потенційний покупець повинен відповідати певним критеріям, головний з яких фінансова спроможність. Адже наявність у іноземця кіпрської нерухомості і рахунки в одному з місцевих банків, на якому лежить не менше п’яти тисяч євро, дає йому право отримати дозвіл на тимчасове проживання. Такий дозвіл видається на термін від року до чотирьох років, після закінчення яких можна поклопотатися про довгострокове дозволі на проживання.

Іноземець, який бажає отримати вид на проживання, зобов’язаний надати докази того, що він має постійний дохід, достатній для забезпечення певного рівня життя як самого іноземця, так і членів його сім’ї. Зокрема, річний гарантований дохід для сім’ї з двох чоловік повинен бути не нижче 17 тисяч євро. Це означає, що людина не буде звертатися за соціальною допомогою до кіпрського державі. Також у заявника та членів його сім’ї повинна бути медична страховка.

Але повернемося до процесу покупки житла. Я настійно рекомендую звертатися в агентство нерухомості, яке допоможе вам вибрати будинок або квартиру і здійснить подальше супровід угоди купівлі-продажу. Практично всі кіпрські агентства нерухомості працюють за комісійні в розмірі 5 відсотків від ціни об’єкта плюс ПДВ, що становить 19 відсотків від вартості послуг. В агентстві вам можуть запропонувати і послуги адвоката, без якого оформлення угоди просто неможливо. Робота адвоката коштує від 700 євро до трьох тисяч. Крім того, можуть знадобитися послуги перекладача з грецької та англійської, адже обидва ці мови на Кіпрі є офіційними і саме на них оформляються всі документи.
До речі, хочу відзначити важливий нюанс. Єдине обмеження при покупці кіпрської нерухомості полягає в тому, що іноземець має право придбати тільки один об’єкт. Але при цьому ніхто не забороняє оформити другу квартиру на дружину або іншого члена сім’ї.

Коли вибір зроблений, полягає попередній договір, в якому зазначаються строки підписання основного договору, форма оплати, додаткові умови. Вноситься завдаток в розмірі 10 відсотків від вартості об’єкта. Але за домовленістю сторін це може бути і фіксована сума в 5-10 тисяч євро. Якщо ви потім відмовитеся від угоди, задаток не повертається.
Подальша процедура займе близько місяця. В оформленні всіх правовстановлюючих документів бере участь адвокат.
Основний договір купівлі-продажу нерухомості (в ньому вказуються параметри об’єкта, терміни і порядок оплати) підписується в двох примірниках і засвідчується нотаріально. При укладанні основного договору покупець оплачує 30 відсотків від загальної вартості об’єкта. Після цього адвокат, що представляє інтереси покупця, оформляє необхідні правовстановлюючі документи.
– У скільки обходиться сама процедура покупки будинку або квартири?
– Відразу після підписання основного договору покупцеві необхідно сплатити в податковому департаменті гербовий збір. Його розмір визначається вартістю нерухомості, що купується. Якщо вона менше ніж 170 тисяч 860 євро, то гербовий збір складе 0,15 відсотка від ціни нерухомості. Якщо об’єкт коштує понад 170 тисяч 860 євро, гербовий збір буде 0,2 відсотка. Наприклад, при вартості квартири в 160 тисяч євро гербовий збір складе 240 євро.
Далі, для отримання титулу власника необхідно заплатити податок на передачу права власності. Розмір податку також залежить від вартості покупки. До 85 тисяч 430 євро – це 3 відсотки, від 85 тисяч 430 євро до 170 тисяч 860 євро – 5 відсотків, понад цієї суми – 8 відсотків.

Якщо ви хочете, кажучи російською мовою купить недвижимость на Кипре майте на увазі що заощадити на цьому податок можна, якщо оформити житло на двох або більше осіб. Адже податок сплачує кожен співвласник відповідно до своєї частки. Припустимо, квартиру вартістю 100 тисяч євро оформляють на чоловіка і дружину в рівних частках. У цьому випадку податок нарахують по мінімальній ставці, так як частка кожного співвласника менше 85 тисяч 430 євро. Загальні витрати на титул складуть три тисячі євро. Якщо ж квартира оформляється на одну людину, то за суму до 85 тисяч 430 євро доведеться сплатити 2 тисячі 563 євро, а за все, що вище, – 778 євро. У підсумку виходить 3 тисячі 343 євро. Чим дорожче об’єкт, тим більше можна заощадити при спільному володінні.

– Після оплати всіх цих податків покупець стає повноправним власником?
– Не відразу. Тепер потрібно пройти обов’язкову державну реєстрацію угоди. Цим займається адвокат. Протягом 30 днів після укладення договору купівлі-продажу документ потрібно обов’язково зареєструвати в земельному департаменті. Процедура захищає права покупця до оформлення всіх правовстановлюючих документів та отримання титулу власника. Наданий департаменту договір купівлі-продажу не може бути анульований ніким, крім покупця.
І лише після того, як покупець виплатить продавцю залишилася за договором суму, що буде підтверджено документально, він отримує титул власника.

– Чи дозволяють іноземцям купувати землю?
– Звичайно. Хоча є одне обмеження. Якщо це порожню ділянку під будівництво, то його площа не може перевищувати 4 тисяч 12 квадратних метрів.
– Як проходить оплата? Можна розрахуватися готівкою?
– Всі операції проводяться тільки через банк, за безготівковим розрахунком. Гроші переводяться з рахунку покупця на рахунок продавця, після чого банк видає документ, що підтверджує факт оплати. А ось поповнити свій банківський рахунок готівкою, щоб потім оплатити кіпрську нерухомість, ніхто не забороняє. Адже на Кіпр можна абсолютно законно ввозити до 10 тисяч євро на людину. Якщо їхати з сім’єю або з компанією друзів, то можна за раз ввезти пристойну суму.

– Скільки коштує житло на Кіпрі?

– З огляду на велику популярність кіпрської нерухомості, житла будується і продається досить багато. Природно, що і діапазон цін широкий.
Наприклад, невелика квартира-студіо в передмісті Лімасола коштує близько 60 тисяч євро. Це бюджетне житло. Апартаменти з двома спальнями неподалік від Айя-напи обійдуться в 90-140 тисяч євро. У цьому ж районі таунхаус з двома спальнями і невеликою ділянкою землі коштує 100-160 тисяч євро. За вілли просять від кількох сотень тисяч до декількох мільйонів євро. А взагалі, ринок нерухомості Кіпру дуже різноманітний, кожен варіант потрібно розглядати індивідуально. Саме тому дуже важливою є участь досвідченого ріелтора, який знає всі тонкощі місцевого ринку і особливості оподаткування нерухомості.

– Місцеві банки видають іноземцям іпотечні кредити?
– Так. Зазвичай кіпрські банки надають кредит під 4,75 відсотка річних на термін до 30 років. Початковий внесок – 30 відсотків від вартості нерухомості. Але перш ніж видати кредит, банки ретельно перевіряють платоспроможність позичальника. Якщо у нього є свій бізнес на Кіпрі, це суттєво полегшує отримання позики.
– Куплену нерухомість треба утримувати. На Кіпрі це дорого?
– У порівнянні з багатьма європейськими країнами тут дешевше, але в цілому сума виходить пристойна. Судіть самі.
Найчастіше вілли, таунхауси і багатоквартирні будинки розташовуються на території комплексів з централізованою системою обслуговування. За послуги з прибирання території, вивезення сміття, чищення басейнів, парковку і так далі зазвичай платять 340-600 євро за шість місяців.
За електроенергію стягується фіксована щомісячна плата в розмірі 3,42-5,12 євро. Плюс за лічильником – 11 євроцентів за кіловат-годину, споживаний з 7.00 до 23.00, і 9,4 євроцента – за кіловат-годину в нічний час доби. До речі, врахуйте, що на Кіпрі для електроприладів використовуються розетки з трьома штирями, розраховані на напругу 240 вольт.
За водопостачання стягується фіксована щоквартальна плата в розмірі 12-13,66 євро в залежності від району, плюс плата за спожиту воду, яка розраховується за прогресивною шкалою. Наприклад, якщо ви за три місяці використовували до 30 кубометрів, то за кожен куб потрібно заплатити 0,085 євро. При споживанні від 31 до 60 кубів тариф становить 0,427 євро. І так далі.

Підключення до стаціонарної телефонної лінії обійдеться в фіксовану суму, що становить близько 8 євро на місяць.
Не варто забувати і про податки. Муніципальний податок зазвичай становить від 51 до 170 євро в рік. Державний податок на нерухоме майно стягується раз на рік і розраховується, виходячи з вартості нерухомості. Якщо вона менше 171 тисячі євро, податок не стягується, від 171 тисячі до 427 тисяч він становить 0,25 відсотка, від 427 тис до 854 тисяч – 0,35 відсотка, понад 854 тисяч – 0,45 відсотка.

– Більшість наших співгромадян не живуть на Кіпрі круглий рік. Чи можна здавати в оренду квартиру або будинок, щоб вони не простоювали.
– Звичайно! Адже Кіпр – це в першу чергу курорт. Тому короткострокова оренда житла дуже затребувана. Багато українців спеціально вкладали гроші в кіпрську нерухомість з метою отримання прибутку. Але якщо ви плануєте заробляти на своїй віллі або апартаментах, намагайтеся купити їх якомога ближче до моря. Саме таке житло користується найбільшою популярністю.

Щоб здавати будинок або квартиру, немає необхідності займатися цим особисто. На Кіпрі досить багато компаній, які беруть нерухомість у власників в суборенду. При цьому пошук мешканців стає проблемою цих компаній. Також вони забезпечують утримання будинку, збереження майна і так далі. Звичайно, прибуток від здачі житла через посередника буде трохи нижче, зате в цьому випадку ви отримуєте свободу і стабільний дохід.