Київська нерухомість впаде до осені

Кризові тенденції вже простежуються і в сегменті новобудов, і на вторинному ринку. Але не факт, що вони спровокують повальне здешевлення нерухомості, окреме житло може навіть подорожчати,  новобудови знову в “піраміді”.

Поки з новобудовами — і в Києві, і в регіонах — все добре. Більшість покупців вважає старі будинки “вчорашнім днем”, вважаючи за краще вкладати гроші в первинну нерухомість. Але перші тривожні тенденції на ринку вже простежуються. За словами експерта АН Best&Seller Ірини Луханіної, одним з головних вимог до проекту є його готовність хоча б на 70-80%.

“Купувати квартири на стадії котловану українці хочуть все рідше”, — говорить Луханіна.

У Києві та передмісті, за її словами, таких, майже готових будинків, приблизно 40%. Щоб профінансувати інші будівництва, підрядники нерідко відтягують гроші вже майже готових об’єктів, перекидаючи їх на ті самі неходові котловани.

“Такі схеми все більше і більше нагадують піраміду. І вона може впасти вже зовсім скоро”, — попереджає аналітик SV Development Сергій Костецький. Він не виключає, що вже до осені в Україну можуть зупинитися десятки, а то і сотні будівництв.

“Власне, цей процес вже почався. Але зараз забудовники хитріше, ніж напередодні кризи 2008 р.: навіть якщо зводити будинок не за що, не заморожують його, а створюють видимість робіт як можна довше. І весь цей час продовжують рекламувати і продавати квартири”, — розповідає він.

За даними Союзу інвесторів України, як інформує http://intergal-bud.com.ua/ua/projects/ на сьогодні в країні налічується близько 120 проблемних висоток. Найбільше їх у Києві і області — понад 80, у Львові їх 24, в Одесі — 5.

Але Костецький пояснює передкризовий стан первинного ринку не тільки перекосами у попиті. “Житло в новобудовах зараз продають практично за ціною собівартості -13-14 тис. грн. кв. м. І це при тому, що продовжують дорожчати будматеріали та енергоносії. Підвищити розцінки більшість забудовників не вирішується, побоюючись обвалу продажів. Адже на даний момент на продаж в Києві і передмісті виставлено 15-20 тис. квартир, а реальних угод в кілька разів менше”, — зазначає Костецький.

За його словами, особливо нарікають на труднощі життя забудовники, які працюють в передмісті. “У компаніях говорять, що їм простіше було б заморозити будівництво. Доводиться торгувати квадратними метрами по 10-11 тис. грн., а якщо до ціни додають ще хоча б 1 тис. грн. — продажу зупиняються”, — підсумовує експерт.

Що з цінами

Якщо найгірші припущення експертів збудуться, головною інтригою нинішньої осені буде питання — що відбудеться з цінами? Адже з одного боку, забудовники з-за високої конкуренції побоюються їх піднімати. А з іншого — чим менше буде якісних майданчиків, тим дорожче зможе продасться кожна з них.

Керівник компанії “ХАН (Харківське агентство нерухомості)” Світлана Якимова не виключає, що деякі новобудови можуть вирости в ціні.

“Думаю, що вартість житла на первинному ринку буде дуже плавно підвищуватися, а попит залишиться стабільним. Адже, по суті, на тлі недовіри до банківської системи і втрати інтересу до старого житлового фонду, новобудови є чи не єдиним об’єктом для інвестування заощаджень”, —пояснює вона.

І підтверджує свої висновки місцевою статистикою: у міру просування будівельних робіт, житло в новобудовах Харкова істотно зростає в ціні. Наприклад, з моменту закладання першої цеглини до введення будинку в експлуатацію вартість квадратного метра в будинках економ-класу зросла в 1,5 рази (до 11, 7 тис. грн.) а в об’єктах бізнес і преміум-класу цей показник виявився ще вище – в 2, 8 рази (до 26,7 тис. грн.).

Ріелтори прогнозують: якісна первинка (від надійних забудовників, на етапі 70-80% готовності) може до осені вирости в ціні на 5-7%. І це за умови, що долар буде залишатися стабільним і не переступить позначку в 26 грн./$. Якщо ж курс зросте більш істотно, це потягне за собою подорожчання будматеріалів, так що забудовникам доведеться піднімати розцінки на 10-15%.

Сумнівні будівництва, навпаки, можуть подешевшати на 5-10%, так як забудовники спробують швидко витягнути з ринку якомога більше грошей.

Де у вторинки “дно”

Ситуація на ринку вторинного житла в країні теж неоднозначна. Ірина Луханіна каже, що покупці зараз вибирають максимально нову вторинку.

“Найбільшим попитом користуються квартири в будинках, яким не більше 10-12 років”, — говорить вона.

Багато громадян намагаються дістати так звану вторинну первинку: квартири в новобудовах відразу після їх здачі в експлуатацію, але вже від приватного власника.

“Справа в тому, що чимало господарів, у свій час вклали кошти в нерухомість, зараз відчувають фінансові труднощі, тому виставляють житло або за тими ж цінами, за якими його продають забудовники, або навіть дешевше. При цьому потенційні покупці можуть отримати квартиру ще і з мінімальною обробкою”, — стверджує Луханіна.

Як приклад вона наводить об’єкти в новому ЖК на вул. Завальної, де дві секції вже здані, а третя будується. “Однокімнатні від господарів продаються за $53 тис., двокімнатні — по $85 тис., трикімнатні — по $105 тис. Це практично ті ж ціни, що і в прайсах забудовників”, — зазначає експерт.

У більш старих будинках цінова ситуація ще цікавіше. Формально ціни прив’язані до долара. Але, по мірі зростання його курсу, житло дешевшає. За даними Adress.ua тільки в березні медіанна вартість квадратного метра на вторинному ринку просіла на 2,5% (до $1199). У результаті, якщо В минулому році “одиничка” в Києві коштувала $40-48 тис., то в цьому за такі гроші вже можна знайти двокімнатну, а якщо покупець не проти неходових районів (Борщагівка, Дарниця та ін), то в трикімнатну квартиру. А мінімальна вартість однокімнатної впала до $30 тис.

Але покупців такий аукціон небаченої щедрості від господарів житла не вразив. Адже із-за постійного знецінення національної валюти в гривнях вторинка навіть трохи подорожчала (на 5-10% в 2015р). А так як всі ціни зараз автоматично порівнюються з гривневої первинкою, власникам старого житла доводиться робити ще й індивідуальні знижки.

“Алгоритм наступний: якщо квартира виставлена за ринковою ціною плюс господар погодиться додатково скинути 10-15%, вона продається швидко. Без торгу може висіти в базі за півроку, а за завищеними цінами – по року і більше”, — пояснюють в Best&Seller.

На думку експертів агентства, якщо до осені долар буде залишатися стабільним, ціни на вторинному ринку зафіксуються на рівні нинішніх, а якщо виросте, то в гривнях житло подорожчає на 5-10%, але зазвичай — ні знижок, ні угоди — залишиться в силі. Тому господарі, як і раніше, будуть змушені скидати до 15% від заявленої вартості.

У деяких містах тенденції інші. Наприклад, як розповідає Світлана Якимова, у Харкові з початку цього року торгу впав до рекордно низьких позначок. Якщо в січні середній розмір “знижки” становив приблизно 1,6 % від суми угоди, то в лютому цей показник знизився до 0,7%,

У грошах це близько $286 зі середньостатистичної квартири. Для порівняння: у лютому минулого року ця цифра становила близько $900. Але суть залишається тією ж — зробити ціну більш привабливою для потенційного покупця. Просто знижки відразу ж почали закладати з ціни, до яких рані, навпаки, приклеювали “зазор на поступку, пояснює Якимова.

З цінами поэкспериментируют

Втім, Сергій Костецький впевнений, що падати цінами на вторинку вже нікуди — вони досягли дна і будуть залишатися стабільними щонайменше 1,5-2 роки. Більш того, деякі власники шукають способи продати свою нерухомість дорожче.

Для цього вони, наприклад, пропонують розстрочки. Першими кредитувати покупців почали у Львові. Власники дорогих квартир в центрі міста, не бажають віддавати їх за копійки, воліли почекати з розрахунком до року, але отримати потрібну суму. Зараз такі пропозиції є також у Києві та Одесі.

Технологія проста: покупець оплачує відразу 30-50% від вартості житла, на нього оформляється право власності, але на квартиру тут же накладається арешт. Право розпорядження об’єктом новий власник отримує після повного погашення боргу. І так як вільних грошей в українців все менше, а про відновлення банківського кредитування поки говорити не доводиться, позики від господарів будуть користуватися все більшим попитом, прогнозують експерти.

Але останнім часом на ринку з’явився ще один фактор, що може змусити господарів старого житла економ-класу стримати апетити. Все більше жителів мегаполісів готові переїжджати у передмістя, причому, не тільки найближчий, але і віддалений.

Ірина Луханіна розповідає, що кияни зараз масово їздять на оглядини і готові купувати будинки в 60-70 км від столиці. “Там реально знайти будиночок до 100 кв. м плюс 6-7 соток землі за $20-23 тис. Це дешевше ніж найдоступніша “одиничка” в Києві за $30 тис., тому якщо у сім’ї є хоча б одна машина, цього варіанту віддають перевагу”, — розповідає експерт.

Якщо переселення городян у передмістя придбає ще більші масштаби, це може сприяти зниженню цін на київську вторинну і підвищення — на будинку під Києвом. Адже аж до цього року вони тільки падали в ціні, наприклад, тільки за минулий рік вартість таких об’єктів знизилася на 15-17%.