Ринок комерційної нерухомості. Пацієнт скоріше живий, аніж мертвий.

Robert Simmons from London and girlfriend Da catch a sunset from a shattered board walk on ...Аналіз ринку як головний метод прогнозування.

Думаю, що його роботу, без сумніву, будуть вивчати майбутні ріелтори, яким не доведеться вчитися, як нам, «в полях», а у вищих навчальних ріелторських закладах. І вчити їх, безумовно, будуть академіки та професори, а ми -так, приїжджати по суботах і читати лекції з практичних занять. І будуть вони слухати нас, відкривши роти).

Колись наш старший син Андрій вчився в Exeter University, у Британії. Він розповідав, що в університету є імениті випускники, члени королівської родини і відбулися бізнесмени, політичні та громадські діячі, комерсанти, які зробили стан на грі на фондовому ринку і просто успішні люди, вдячні своєї альма-матер. Так от, ці випускники не тільки щорічно жертвують на потреби університету від 3000000 фунтів, а й приїжджають по суботах, щоб розповісти, як вони досягли успіху і мотивувати студентів до найкращого навчання.

Але це поки занадто далеке майбутнє. Щоб ми могли з вами, дорогі колеги-професіонали, приїжджати по суботах і розповідати про шляху до успіху, нам потрібно пережити наступив криза і вийти з нього переможцями.

Не так давно спілкувалася з одним своїм колегою, і він поставив мені питання, ведемо ми облік проведених угод в нашому суспільстві, систематизуємо дані і аналізуємо результати.

-Звичайно, -Відповіла Я.

-А Для чого нам все це потрібно? – Раптом запитав колега. -Я Задав таке ж питання своїм агентам, і вони відповіли мені, що ця база даних потрібна для того, щоб пояснювати замовнику (власнику), що його квартира стільки не коштує.

Я задумалась. На нашому непрозорому, дикому, які не мають ніяких правил, ринку нерухомості, нам нікуди застосувати отримані дані. Якщо я, користуючись доступом до закритої Міжагентського базі своїх колег по СПП, приходжу до клієнта і пропоную йому орієнтуватися на мої секретні дані, то у нього всього 2 виходи: або покластися на мою думку, або наполягти на своєму. І в тому, і в іншому випадку, база даних проведених колегами угод – просто орієнтир для ріелтора в океані сміттєвої інформації та засилля завищених цін пропозицій. Вірити чи ні -вибір власника. За великим рахунком, він і так робить вибір на вашу користь, якщо ви продаєте йому себе як експерта в галузі нерухомості.

Так для чого ж нам ці «таємні знання»? І ось що каже мій колега.

«На підставі даних про проведені операції, ми можемо аналізувати ситуацію на ринку, будувати графіки, і користуючись деякими математичними методами, робити короткострокові і довгострокові прогнози».

До чого це я? А до того, що хвильова «морська» теорія Олега Сікорського і висновок мого колеги збігаються. Сьогодні на ринку «брижі». Вона набігає і стихає, викликає надію у власників / »Бачите, Мариванна продала таки свою квартиру в сусідньому під’їзді, значить, і я зможу!» / І знову змінюється нескінченним очікуванням.

Брижі на київському ринку як провісник шторму.

Штиль зими, перерваний влетів курсом долара, який змусив деяких колебавшихся перетворити всю наявну гривневу готівку в квадратні метри, змінився легким бризом. З ринку практично зникли всі відносні дешеві квартири на вторинці. Деякі власники в очікуванні дива підвищили ціни.

За законами ринку, першими рух відчувають саме нижній сегмент ринку -хрущевкі, «брежневки», квартири в панельних багатоповерхівках, побудовані до 90г. Їх ринковий коридор сьогодні лежить в інтервалу від $ 40000-70000. І це показово, оскільки в момент стрибка курсу до 38 грн, квартиру в Києві можна було реально купити за $ 21000-23000, і я навіть знаю одну щасливицю, що купила на цій паніці квартиру у сусідів на Старій Дарниці за $ 10000.

Наступним починає відчувати зміни середній ціновий Сементів. Якщо ще в лютому квартири в ціновій категорії від $ 100000 до 35000 практично не запрошувалися (одиничні випадки не в рахунок), то сьогодні клієнти все частіше задивляються на квартири в царських будинках великої площі, або в зданих новобудовах з ремонтом і без.

Але в заголовку я написала, що буде прогноз по комерційній нерухомості. Де ж прогноз, запитає мене читач.

Прогноз ринку комерційної нерухомості.

Якщо подивитися на всю історію розвитку ринку комерційної нерухомості, то можна побачити, що вона (нерухомість) купувалася тільки після того, коли були задоволені потреби населення в житлі, або вартість оренди торговельної (офісної) площі починала перевищувати 50% від доходу компанії. Враховуючи, що сьогодні ціна квадратного метра на оренду торгових площ різко знизилася, що логічно -обороти в торгівлі впали через подорожчання імпорту і зниження рівня життя населення -початок масових продажів на ринку комерційної нерухомості ми побачимо не раніше кінця 2015го року. Звичайно, якщо не буде форс-мажорів.

Сьогодні на ринку склалася ситуація 1993го року. Дуже вузьке «горло ринку».

Сьогодні покупців в рази більше, ніж продавців. Тільки в далекому 93м було на ринку мало квартир через те, що ще не набрала обертів приватизація і нерухомість не стала товаром, а зараз через те, що у власників є час почекати кращих часів, і вони або не виставляють свою нерухомість на продаж, або знімають вже виставлену, піднімаючи ціну мало не вдвічі.

Ринок комерційної нерухомості розвивається за своїми, дещо іншим, ніж житлової, законам. Першими купуються (завжди і скрізь, на будь-якому ринку і в будь-яку кризу) приміщення на «першої лінії». У Києві це, наприклад, вулиця Червоноармійська (Велика Васильківська) від Палацу »Україна» до площі Льва Толстого. Там ціни за квадратний метр впали найменше. Але і приміщень за цінами, адекватним ринку, не знайдеш.

У результаті ми маємо безліч покупців (і навіть інвесторів), готових сьогодні купувати торгову площу за кризовими цінами, є торгові площі, які власники готові продати, але вони знаходяться в явному протиріччі до ціни ринкового коридору. Цей коридор може відрізнятися на 100%.

Офіси сьогодні затребувані у вузьких масштабах, так як орендна ставка дозволяє компаніям триматися на плаву, не викладаючи великі суми. Наприклад, сьогодні є відмінне приміщення на Набережній, з сучасним ремонтом, оснащенням та іншими атрибутами приміщення класу «А», за ціною всього $ 10 / м2.

Зате є інвестори, готові купувати будівлі під реконструкцію або недобудовані об’єкти в людних місцях, але не за довоєнними цінами.

Цей аналіз дає нам розуміння того, що ми скоро побачимо світло в кінці тунелю, вихід ринку нерухомості з коми, а покупців зі стресу.

Звичайно, це буде залежати від загальної політичної та економічної ситуації, мінських угод і спокою наших кордонів.