Бюджетні новобудови Риги: ціни та пропозиції

Будівельна компанія YIT Celtniecība в найближчі роки має намір сконцентруватися в Ризі на новобудовах бюджетного класу. У 2018 році вона дасть старт одразу трьом новим проектам. Яким саме? Про це, а також про те, як проходили продажу в минулому році і які моменти не дозволяють в столиці Латвії отримувати нове житло в кількостях, порівнянних з Таллінном і Вільнюсом, наші колеги з журналу m2 і порталу varianti.lv поговорили з головою правління YIT Celtniecība Андрісом Боже.

Андріс Боже- Останнім часом на форумах по нерухомості, а також від чиновників доводиться чути сумні висловлювання на тему, що в Ризі нове житло будується в обсягах, значно поступаються Таллінну та Вільнюсу. Але хіба це не природний процес? Припускаю, що YIT Celtniecība із задоволенням будувала б більше в столиці Латвії, якби нові квартири відлітали як гарячі пиріжки.

– Погоджуся з вами. Якби квартири розкуповувалися так, як в столицях наших сусідів, то ми постаралися б розширити нашу пропозицію. Порівняйте! У Талліні в минулому році побудували і реалізували близько 3 500 квартир в нових проектах, у Вільнюсі – близько 5 000. А в Ризі, наскільки знаю, приблизно 1 000. Різниця суттєва!

Безпосередньо YIT Celtniecība в своїх проектах (в минулому році їх було чотири) зуміла продати 150 квартир. В принципі, цей показник відповідає нашим планам і навіть дещо краще результатів роботи в 2016 році, але цього все ж мало. Спілкуємося з колегами з литовського, естонського, словацького і чеського підрозділів YIT і бачимо, що у них цифри продажів істотно вище. І такий стан справ, мабуть, збережеться в найближчій перспективі.

Про це говорять і прогнози міжнародних експертів щодо перспектив будівництва нового житла в столицях Балтії в 2020 році. Вільнюсу і Таллінну обіцяна невелика корекція числа споруджуваних і продаються нових квартир. Менше на якихось 300-400 квартир на рік. Тобто якщо в Вільнюсі продавалося 5 000 квартир в новобудовах, то буде 4 600. Для нас, Риги, це все одно залишиться мрією.

Адже в 2018 році експерти чекають в столиці Латвії здачі в експлуатацію 1 200 нових квартир, а в 2020-м – трохи більше півтори тисячі. Тобто в два рази менше, ніж в Талліні, і в три рази – ніж у Вільнюсі.

– Такий стан справ у нас якось пов’язано з надлишком порожнього житлового фонду? Три десятка років тому в Ризі проживало понад 900 000 чоловік, зараз – менше 650 000. А цей житловий фонд нікуди не подівся, нехай він часто і знаходиться в поганому стані.

– Це лише одна з причин. Сумно, що кількість жителів в Ризі продовжує зменшуватися. Це і не дозволяє попиту на нові проекти бути вищим. У Литві та Естонії загальний кредитний портфель банків зростає, у нас – ні. Проглядаються в Латвії тенденції на тлі сусідів виглядають блідо.

Єдине місце, де зараз відбувається нормальне будівництво житла на комерційній основі, – це Рига і трохи її передмістя.

За межами столичного регіону новий житловий комплекс зводиться лише в Валмієрі. Однак його не можна віднести до комерційних проектів: замовником виступає самоврядування, що збирається це житло здавати в оренду. За великим рахунком, спостерігається інтервенція в комерційний ринок орендного житла з боку муніципалітету. Така ж історія була і в Ризі, коли міська влада заговорили про бажання налагодити розлив власної води на продаж, замість того щоб це робили нормальні інвестори в умовах природної конкуренції.

Але повернемося до столиці: ринок нового будівництва більш-менш нормально почувається виключно в сегменті новобудов бюджетного класу. У сегменті проектів бізнес-класу і лакшери мало хто наважується зараз починати щось абсолютно нове. Це ж стосується і Юрмали. Так, на ринку є місцеві клієнти з хорошим доходом, є представники західних і східних країн. Тільки їх недостатньо, якщо орієнтуватися на наявну пропозицію. При тих темпах продажів, які спостерігаються в останні роки, тим, що побудовано в центрі Риги і Юрмали, торгувати можна буде не один рік.

– Ваша компанія розвиває також столичний проект бізнес-класу на Кипсале – Riverstone Residence. Він теж став заручником ситуації з попитом в дорогому сегменті?

– Звичайно. У цьому проекті у нас передбачені дві черги. В рамках першої YIT рік тому здала в експлуатацію будинок на десять квартир. На момент нашої розмови в ньому продані дві квартири, на які ми надали невеликі знижки. На собі відчуваємо: цей сегмент ринку – млявий. Другу чергу Riverstone Residence планували почати цієї осені. Але, швидше за все, візьмемо паузу. Квартири в готовому будинку даного проекту пропонуємо з білою обробкою за цінами від 2 800 євро за кв. м.

– Інша ділянка для проекту бізнес-класу є у вас і в центрі Риги, на вул. Тербатас, 72.

– Цей проект ми заморозили і розглядаємо ідею його продажу. Власники нашої групи логічно вважають: якщо найкраще в Ризі продаються нові квартири в мікрорайонах, то майданчик в центрі розумніше продати, а виручені гроші направити на нові проекти саме в мікрорайонах. Там і перспектив більше, і оборотність коштів вище.
Це чудово, що на ринку продажів діє державна програма допомоги в покупці житла Altum. Нею користуються навіть ті, кому вона особливо і не потрібна.

Наприклад клієнти Private banking, що говорить про їх достаток. Проте, їх приваблює можливість заощадити на платі за реєстрацію об’єкта на своє ім’я в Земельної книзі – 0,5% замість звичайних 2% від розміру угоди. І хоча більшість запитали гарантії Altum купують на вторинному ринку, це йде на користь всім. Ті, хто продає їм квартири в радянських будинках, замислюються про поліпшення своїх житлових умов і час від часу зупиняються на новобудовах. Це я міркую про ринок загалом. З клієнтів YIT тих, хто підключився до Altum, трохи – відсотків 10. При цьому кредитна співфінансування спостерігаємо десь в 70% угод з нашими квартирами.

– Який з латвійських проектів вашої компанії став найбільш продаваним?

– Priedes, що в Пардаугава, недалеко від Південного моста. Його четвертий, і останній, будинок недавно був зданий в експлуатацію, і ми успішно завершуємо цей проект. У ньому чітко проглядався феномен розвитку комплексу, в якому кілька будинків. У перших торгувати квартирами було важко, а от наступні, можна сказати, продавали самі себе. Розвинена среда, приємна атмосфера, хороше транспортне сполучення. У другій половині січня непроданими у всьому комплексі Priedes, а це в цілому 160 квартир, залишився десяток.

Чудово йдуть справи і в останньому, шостому, будинку ризького комплексу Biķerziedi. Завершили будівництво його каркаса, переходимо до обробки. У будинку буде 90 квартир, з яких половина розпродана.

У комплексі Midtown Apartments 12 квартир з 67 все ще чекають своїх покупців. Думаю, в цьому році все їх вдасться продати.

– Які нові проекти почнете?

– Є такі, які вже почали. Наприклад, на вул. Ейженіяс, 17, в мікрорайоні Дзірціемс. Місце з хорошою інфраструктурою. На початку року тут велися пальові роботи, а весною 2019 року сподіваємося здати в експлуатацію 74-квартирний будинок з корпусами в п’ять і чотири поверхів. Вибір квартир – від 2 до 4-кімнатних. З лютого дали старт їх продажів за цінами від 1 600 євро за кв. м. Це з повною обробкою. У березні урочисто засвітили зелене світло перед проектом в Пурвціємс, на вулиці Стірну, 38а. Сам ділянка призначена для розміщення трьох нових багатоквартирних будинків. На першому етапі почнемо з восьмиповерхівка на 100 квартир. На підземному поверсі буде паркінг.

Ще одна наша майданчик розташовується в Імант, на бульварі Анніньмуйжас, 19. Поруч повністю облагороджена і освітлена лісопаркова зона. Будівельні роботи в цьому комплексі почнуться в квітні. Збираємося запропонувати ринку перші два будинки з передбачених проектом чотирьох, в яких в сумі буде 80 квартир.

В принципі, всі наші нові проекти приблизно одній ціновій категорії – від 1 600 євро за кв. м.

Ця як якийсь рекламний орієнтир. На ділі ж відчуваємо, що для покупців важлива загальна вартість квартири. Якщо забудовник може запропонувати 3-кімнатну квартиру в новому проекті Риги за 100 000 євро або дешевше, то такий варіант знайде свого покупця. Для 2-кімнатної бюджет повинен бути до 80 000 євро. 3-кімнатна у нас – це близько 65 кв. м, щоб укластися в бюджет. На 100 кв. му не замахуємося, тому прірву між вартістю покупки за 100 000 і 150 000 євро для потенційного клієнта просто величезна.

– Квартири в ваших проектах покупці беруть для власного проживання?

– Є й підприємці, які купують невеликі пакети для здачі в оренду. Традиційно це стосується проекту Biķerziedi. На вул. Ейженіяс, 17, і це ми відчуваємо з перших днів запуску проекту, також буде високий попит. Поруч Ризький інститут стоматології, а багато студентів хочуть жити поруч з майбутньою альма-матер. Іноземці в таких випадках часто скидаються і беруть трикімнатні квартири за ціною 700 євро в місяць. Це забезпечить власникам житла хорошу інвестиційну віддачу.

Відмінно, що число іноземних студентів в столиці Латвії стрімко зростає. Йде вже друга хвиля. Раніше вивчившись у нас іноземці їдуть на батьківщину, отримують роботу, і це стає чудовою рекламою нашим навчальним закладам. Зараз ось Латвійський університет активно будує навчальні корпуси в Торнякалнсе. А YIT по сусідству шукає ділянки під житлову забудову.

Хороший потенціал для будівництва нових квартир є практично у всіх мікрорайонах Риги. Хіба що в Болдерае складно, через низький рівень цін на тутешні квартири.

Мене на ринку будівництва бентежить інше: те, як ростуть ціни на роботи. Це не результат якогось природного процесу, пов’язаного з підвищенням продуктивності праці або високим попитом на самі квартири. Ціни задираються вгору через доступність грошей, що виділяються в рамках європейських програм. Припустимо, з утеплення будівель.

У Латвії залишилося не так вже й багато будівельників. В європейських проектах розцінки вищі, це легкі гроші, які не стільки заробляються, скільки освоюються. І робітники-будівельники туди рвуться. Ввозити ж працівників з-за кордону латвійські чиновники не дають: кажуть, що це не висококваліфіковані фахівці. Ось для того, щоб утримати місцевих бетонників або стропальників, доводиться штучно підвищувати їм зарплати. Що позначається на собівартості готового продукту. Утворюється дисбаланс: вартість будівництва йде вгору, а суми, за які потенційні покупці готові купувати квартири, не ростуть так швидко. Якщо ви зважитеся робити ремонт самомстоятельно, вам стане в нагоді хороший інструмент, його можна придбати наприклад тут .

Другий момент, що сильно впливає на собівартість будівництва житла, – це ціна панелей для збірного домобудівництва (способу, яким в Латвії зводиться більшість житлових багатоповерхівок). Величезний вплив на неї чинять … Швеція і бум на її ринку. Майже всі заводи країн Балтії з виробництва панелей для житлових будинків працюють на експорт. Ціни на відпускну продукцію для Балтії визначають так: скільки панель коштувала б шведам мінус транспортні витрати. Хочете – беріть, не хочете – відправимо скандинавам. З точки зору економіки проекту ми, як розумієте, не в вигідній ситуації: продажні ціни на житло в Швеції рази в три вище, ніж у нас. Та ще й заводи завантажені так, що замовляти панелі для майбутніх новобудов потрібно за дев’ять місяців, а то й за рік до початку самого будівництва.
Якщо порівнювати з сусідами, литовцями і естонцями, то додам: за реєстрацію квартир в Земельної книзі покупці квартир в Латвії повинні платити держмито в 2% від вартості, у них – нуль.

Крім того, за право будувати в Ризі в якості платежу за користування інфраструктурою потрібно віддати десь 50 000-100 000 євро. Все це накладається на вартість квартир. Ні в Вільнюсі, ні в Талліні таких платежів немає. Те ж саме стосується податку на нерухомість за квартири і будинки: їх не платять ні естонці, ні литовці. Вони платять тільки за землю, до того ж значно в меншому розмірі, ніж жителі Латвії. Наше ж уряд виношує плани істотно підвищити податок на нерухомість за квартири, побудовані після 2000 року, що може стати стримуючим фактором для частини людей, що збиралися брати нове житла.

Нагадаю, що Рига – єдина столиця в країнах Балтії, де знижується чисельність населення. Столичній владі слід подумати, чи все правильно вони роблять. Ну а ми продовжимо працювати в цих непростих умовах в надії, що вони стануть більш сприятливими для бізнесу, і нам вдасться забезпечити сучасним житлом більше, ніж зараз, число рижан. Хороший потенціал для будівництва нових квартир є практично у всіх мікрорайонах Риги.