Де в Україні найдешевше житло і самі багаті покупці

Надії експертів, що ринок нерухомості вже пройшов дно влітку минулого року, не виправдалися. Активність залишається невисокою, а ціни на вторинне житло продовжують знижуватися по всій країні. Однак за підсумками року змінилися “лідери” падіння.

“У 2013-2014 роках найбільше просіли ціни в столиці, до 30%. Насамперед за рахунок елітної нерухомості, яка втрачала свою привабливість. Потім очолювали список Одеса і Львів. А за підсумками 2016 року найстрімкіше дешевшало готове житло у Вінниці – на 22,8%, до $565 за кв. м”, – повідомив віце-президент Ліги експертів України Андрій Гусельников.

Топ-5 лідерів за темпами здешевлення вторинки виглядає так: Вінниця (22,8%), Одеса і Дніпро (17,5%), Харків (17,3%) та Львів (15,8%). У столиці ж нерухомість за підсумками року втратила в ціні 11,6%. Зараз середня ціна на вторинному ринку – $1108 за кв. м.

“До кризи найдорожчі квадрати були в столиці, потім йшла Одеса і Львів. Ціни в цих містах відрізнялися незначно, але приморська нерухомість цінувалася більше. Зараз Львів вийшов на друге місце і розрив між ним і Одесою продовжує збільшуватися. За підсумками року ми бачимо $858 за кв. м у Львові і $787 в Одесі”, – каже Гусельников.

Найменше втратили в ціні квартири в Ужгороді (знизилися на 8%), Хмельницькому (на 9,4%), Чернівцях та Чернігові (на 9,7%). Таку стійкість експерт пояснює збереженим “заробитчанским” попитом, коли наші громадяни продовжують інвестувати кошти, зароблені за кордоном, квартири та будинки на батьківщині. Крім того, в деяких містах, наприклад в Рівному, нерухомість скуповують так звані “бурштинокопачі”. За словами місцевих жителів, гроші, зароблені на бурштині, вони вкладають в найдорожчі новобудови обласного центру. В результаті в Рівному квартири зараз дорожче, ніж у Дніпрі – $627 проти $570 за кв. м. В Тернополі – $623 кв. м, Чернівцях – $611.

Лідери падіння
Щодо Вінниці ріелтори жартували, що ціни падали, тому що частина нових чиновників переїжджали в столицю і “скидали” свою нерухомість на малій батьківщині: і якщо раніше покупці хотіли як говорили по-русски квартиры купить, мовляв, активність зросла, хороший торг, дають значні знижки, щоб швидше продати. Однак у самій Вінниці пояснюють ситуацію активним будівництвом.

“Велика пропозиція новобудов самого різної якості будівництва і продавив вартість. Адже ціни пропонуються від 9 тис. грн за кв. м. тобто, за $350-400 кв. м можна купити квартиру в споруджуваному будинку – це на третину дешевше, ніж на вторинному ринку”, – говорить голова Вінницького регіонального відділення АФНУ Володимир Яцуба.

Основний попит на квартири в нових (до трьох років) будинках і об’єктах, що будуються. “Кількість угод у минулому році було трохи нижче, ніж у 2015, особливо в другій половині року. Найстрімкіше дешевшало старе радянське житло. Панельки взагалі можна назвати “померлим” товаром”, — розповів Яцуба.

Наприклад, однокімнатні хрущовки в 2016 році були доступні по $16-17 тис. (в 2015 – близько $19 тис.), двокімнатні – по $20-21 тис. (в 2015 – $22-23 тис.).

Правда, на тлі здешевлення нерухомості у Вінниці таки з’явилася категорія житла, яка показала зростання попиту, а відтак і цін на нього. Мова йде про квартири в старому фонді, переобладнаних під індивідуальне опалення.

“Навіть в хрущовках газові котли встановлюють! Різниця схожих квартир доходить до 15%. Наприклад, двійка в 60 квадратів в дев’ятиповерхівці з газовим котлом буде продана за $30-33 тис., без котла – $29-29 тис.”, — розповів Яцуба.

Причому, за його оцінкою, частка квартир в старому житловому фонді, переобладнаних під індивідуальне опалення, вже досягла 15% і буде рости. “Це вигідно. За опалення платять люди втричі менше, ніж сусіди”, — пояснив фахівець.

У Харкові трендами минулого року було плавне зниження цін на вторинне житло протягом року, плюс перетікання попиту на новобудови.

“На коливання долара ринок реагував завмиранням кількості угод на вторинному ринку і активізацією на первинному”, – розповіла керівник Харківського агентства нерухомості (ХАН) Світлана Якимова. Основний попит на вторинне житло – одно-двокімнатні квартири економ-сегмент. А ось попит на споруджувані квадрати в Харкові настільки високий (незважаючи на зростання гривневих цін на 10% за рік), що викуплені практично всі квартири навіть в тих об’єктах, що будуть здані в експлуатацію в 2018 році.

“Є такі об’єкти у забудовників, які навіть не виставляють рекламу. Покупці йдуть безпосередньо у відділи продажів, і їх записують в чергу на наступний об’єкт”, — розповіла Якимова. Такий високий попит експерт пояснила, в тому числі, значним переселенським попитом. Харків прийняв близько 600 тисяч переселенців, і частина з них бачать своє майбутнє саме в цьому місті, тому й купують квартири. “Звичайно, цей ринок стискається, але ще грає роль”, — говорить Якимова.

У Львові вторинка дешевшала дуже нерівномірно. “Найбільше, очікувано, просіли ціни на радянське житло і хрущовки-панельки — в середньому на 15%, до $550-600 за кв. м”, —розповів директор ріелторського бюро “Варіант” Андрій Борисов.

Але таке зниження характерно лише для далеких спальників. Аналогічні будинки ближче до центру, але не дуже престижних вулицях подешевшали на 7-10%. Будинки з балконами-галереями – на 7%. “Не особливо люблять покупці такий традиційний для архітектури Львова формат”, — зазначив Борисов.

А ось улюблені польські напівлюкси та австрійські будинки з мармуровими сходами, якщо і подешевшали, то трохи. Їх складно знайти дешевше $1200 за квадрат. “Вкрай рідкісним замовленням стали великі квартири в центрі, площею 100-200 квадратів. Але їх не так вже багато і виставлено”, — зазначив фахівець.

Первинний ринок Львова також дуже нерівномірний. В хорошому місці, ближче до центру зі зручним транспортним сполученням квартири пропонуються за $600-700 за квадрат. В самому центрі, але такі об’єкти поодинокі, — $1200. Непогано в минулому році розпродавалися міні-квартири. “Зі сходу України нам завезли тренд так званих нових малосімейок. Квартири в 27 квадратів студійного типу, по 10-11 тис. грн за кв. м, — розповідає Борисов. І на тлі зростаючих цін на оренду цей сегмент дуже активно розпродається. “Батьки купують для своїх дітей-студентів, адже ціна за квартиру порівнянна з тією сумою, що вони платили за оренду житла”, — говорить ріелтор.

Але самий масовий формат, який користується стабільним попитом, – це дво-трикімнатні квартири в хороших місцях або хоча б з нормальним транспортним сполученням. При цьому гарний вигляд підвищує вартість на 20-25%. Наприклад, такий проект є на проспекті Ярослава Чорновола, там ціна стартує від $700 за кв. м.

Є також проекти, які забудовник вплутався “на майбутнє”, наприклад, у мікрорайоні Рясне, поруч з місцем, де планується створювати індустріальний парк. “Вдома у проекті здані в експлуатацію, але 60% квартир поки не продано”, — говорить Борисов.

Переселенський попит у Львові, за словами ріелтора, зосереджений в оренду, причому вище середньої якості (хороша двійка від 7 тис. грн на місяць). “Але якщо купують, то частіше будинку під містом”, — говорить фахівець.

У Дніпрі попит теж зміщений у бік первинного житла. За твердженням менеджера “Магістра Нерухомості” Вероніки Ковалевської, пояснюється це високим рівнем довіри до місцевим забудовникам. Пропозиція, залежно від сегмента і локації, — від $400 до $1000 за кв. м.

“За фактом на рівні третього поверху квартири від забудовника вже складно придбати. Далі вони доступні тільки від інвесторів”, — говорить Ковалевська. Причому в деяких проектах частка інвесторів доходить до 40%.

Попит, за словами ріелтора, виріс у минулому році, коли довіра до банківської системи знижувалося. Інвестиційний попит зосереджений на одно-двокімнатних квартирах (під здачу в оренду) або трійках з хорошими видовими характеристиками (під перепродаж). Практично всі забудовники пропонують квартири “під ключ”. Причому найдешевший варіант ремонту, доступного у Дніпрі — від $50 за кв. м.

На вторинному ринку Дніпра найсильніше дешевшає старе житло, незалежно від локації. Двійка-хрущовка зараз доступна за ціною $25-27 тис., в катерининському будинку (двоповерхові дореволюційні будинки в центрі) — по $18-20 тис. Але основний попит на вторинному ринку – на дво-трикімнатні квартири за ціною $35-50 тис.

Переселенський попит у Дніпрі, як і раніше пов’язаний з орендою. Тому масових покупок у цьому сегменті поки немає. А якщо переселенці і вибирають житло, то недороге.

В Одесі минулий рік мало що змінив. За інформацією ріелторів, ціни на вторинному ринку більше залежали від конкретного об’єкта, ніж від тенденцій. “У нас хрущовки ще вважаються цілком хорошим житлом. Вони, принаймні, не ризикують тріснути або провалитися в катакомби. І квадратний метр у них, при хорошому ремонті і непоганому транспортне сполучення з районом, може коштувати дорожче $1000, а в старому рассыпающемся будинку в історичному центрі – і $400”, — розповів директор АН “Молдаванка” Ігор Єфремов.

Зате ставлення покупців до новобудов в Одесі нагадало про кризу 2008 року. “Збільшилася кількість інвестиційних угод. Дуже нагадує про вале 2007-2008 років, тільки тоді несли кредитні кошти, а зараз свої. Причому кількість вкладень “спекулянтів” на рівні котловану в деяких об’єктах сягало 70%. Дуже небезпечна ситуація насправді, штучний перегрів ринку”, — вважає Єфремов.

“Для себе” більшість громадян купують квартири лише на високій стадії готовності проекту, вони не готові ризикувати заощадженнями. Ось тоді перекупники і переуступають їм права на квартири. “Навар, звичайно, не порівняти з 2007-м, але вклавши $600 на квадрат на стадії котловану, вони продають її дорожче на $200-300 на більш пізній стадії. Якщо, звичайно, знайдуть покупця”, — зазначив фахівець. Але в цілому, за оцінкою Єфремова, активність на ринку дуже низька.

Ціни продовжать падати
У 2017 році експерти прогнозують подальше зниження цін на вторинне житло і високу частку інвестиційних угод в новобудовах обласних центрів.

“Активність ринків залежить від запасу міцності регіону. Там, де є стабільні джерела доходів населення, ціни будуть більш рівними. Мова йде не тільки про областях, де велика частка населення працює за кордоном і інвестує частину своїх доходів в нерухомість. Ми бачимо досить високу активність, наприклад, у Рівному, де має місце видобуток бурштину, або Хмельницькому, в якому є величезний ринок, а також містах з вже сформованому туристичним іміджем”, — розповіла директор UTG Residence Олеся Скринник.

У містах же з великим об’ємом нового будівництві – як на заході України, так і в Одесі, високим буде рівень інвестиційних угод.

“На жаль, ми бачимо, що деякі громадяни купують квартири без чіткого плану, що мають намір з ними робити далі. Тому навіть у вже зданих будинках значна кількість квартир стоять порожніми – їх не продають, не ремонтують і не планують здавати в оренду. Для управління житловим фондом в цілому це не сама здорова тенденція, адже витрати на утримання пустих квадратів будуть частково перекладатися на плечі реальних мешканців”, – зауважила Скринник